ce qui change avec la loi Alur

Les nouvelles dispositions de la loi Alur pour les copropriétaires et syndics de copropriété va concerner les 27% de logements en copropriété en France. 8,4 millions de ces copropriétés sont gérés à près de 90% par un syndic professionnel. Ces derniers vont devoir aussi répondre à de nouvelles obligations.

De nouvelles obligations pour les syndics de copropriété

Le compte bancaire des copropriétés.

L'usage d'un compte bancaire unique pour toutes les copropriétés gérées par un syndic est révolu, avec, désormais, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété de plus de 15 lots principaux. En-dessous de ce seuil, pour ne pas pénaliser les « petites »copropriétés, une dérogation au compte séparé est admise. Il sera possible, avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, de choisir le compte bancaire unique avec une présentation sous forme de sous-compte individualisé par syndicat de copropriété.

Les honoraires des syndics.

La rémunération des syndics sera déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, les syndics pourront percevoir une rémunération complémentaire pour des prestations particulières et complémentaires dont la liste sera fixée par un décret. Le montant plafond des honoraires d'état daté et de recouvrement de créances seront également fixés par un décret. Un nouveau contrat type de syndic sera défini par décret. Ce nouveau contrat ne devra plus mentionner le pourcentage de rémunération pour travaux.

Plus d'informations accessibles

Une fiche synthétique.

Le syndic devra établir une fiche synthétique pour chaque copropriété qui référencera la situation financière de la copropriété et l'état du bâti. Pour l'établissement de cette fiche, un décret précisera l'ensemble des données financières et techniques devant y figurer. Cette fiche devra être mise à jour tous les ans et tenue à disposition des copropriétaires ; sa non-réalisation sera un motif de révocation du syndic. Cette obligation entrera en vigueur au plus tôt le 31 décembre 2016 pour les copropriétés les plus importantes (plus de 200 lots), et s'appliquera jusqu'au 31 décembre 2018 pour les plus petites (avec un palier intermédiaire pour les copropriétés de plus de 50 lots).

Un extranet copropriété.

Et à partir du 1er janvier 2015, les copropriétés gérées par un syndic professionnel pourront bénéficier d'un accès en ligne sécurisé (par un Extranet) aux documents relatif à la gestion de leur immeuble. L'Assemblée générale pourra toutefois décider de ne pas en bénéficier.

Une communication électronique.

Les notifications et les mises en demeure peuvent être envoyées par voie électronique mais avec l'accord exprès des copropriétaires. Cette mesure entrera en vigueur après la publication d'un décret.

Réalisation d'un diagnostic global de l'immeuble

Pour les immeubles à usage total ou partiel d'habitation, la réalisation d'un diagnostic global de l'immeuble sera laissée à l'appréciation de l'assemblée générale en vue d'informer au mieux les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et pour, éventuellement, élaborer un plan pluriannuel de travaux. Un décret viendra préciser ce dispositif.

Pour les copropriétés d'au moins 10 lots, un fonds de travaux à hauteur minimum de 5% du budget prévisionnel devra être provisionné tous les ans. Ce fonds sera rattaché au lot et pas à la personne. Un compte bancaire séparé et distinct du compte de gestion de l'immeuble devra être ouvert pour recevoir ces fonds.

La mutation de lots

Le syndic devra vérifier que l'acquéreur n'est pas déjà copropriétaire dans l'immeuble dont il a la gestion et dans l'affirmative, s'il est à jour de ses charges. Des informations supplémentaires devront apparaître dans les annonces. Et de nouveaux documents seront à fournir pour la signature du compromis de vente.

Création d'un registre des copropriétés

L'obligation d'immatriculation des copropriétés sera progressive et relèvera de la responsabilité du syndic. Avant le 1er janvier 2017, les copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation de plus de 200 lots devront être obligatoirement immatriculées sur un registre géré par un établissement public dédié. Puis jusqu'au 31 décembre 2018, toutes les autres copropriétés seront concernées. La non-inscription donnera lieu à des astreintes. Les aides publiques (en particulier les aides pour la rénovation) seront conditionnées à cette inscription.

Au moment de la vente d'un lot en copropriété, le numéro d'immatriculation devra à l'avenir figurer dans tous les actes de vente.